…nie tylko dla najemców, ale i wynajmujących. Prezentujemy wywiad z J. Smolarczyk (Versedge) i B. Groele (Kancelaria Tomasik, Groele i Partnerzy) dla SCF News Retailnet.pl .
Nie jest prawdą, że wynajmujący mają dwa scenariusze: utrata najemcy albo znaczne obniżki, bo jeśli sanacja ma być win-win, to sprowadzanie negocjacji do szantażu taką sytuacją nie jest. Wynajmujący mają narzędzia, żeby nie pozwolić najemcom na takie działania – w rozmowie z SCF News / Retailnet.pl mówią Joanna Smolarczyk, dyrektor ds. projektów strategicznych w VARSEDGE i Bartosz Groele, adwokat, z Kancelarii Prawnej Tomasik, Groele i Partnerzy
Pandemia zmusiła sieci handlowe do poszukiwania nowych rozwiązań, żeby ratować biznes. Jesteśmy obserwatorami coraz większej liczby składanych wniosków sanacyjnych i stawiania wynajmujących pod ścianą. Trudno nie zgodzić się z twierdzeniem, że centra nie mają wyjścia i muszą spełnić oczekiwania najemców w obliczu ich utraty.
Joanna Smolarczyk: Istotą sanacji jest stworzenie takich okoliczności, w których przedsiębiorstwo ma szansę się zrewitalizować i spłacić zobowiązania na skutek skutecznie przeprowadzonych zmian strategicznych i operacyjnych. Wierzyciel ma prawo weryfikować złożony plan restrukturyzacyjny i oczekiwać konkretnych odpowiedzi od dłużnika. Ma prawo pytać jak, skąd i kiedy zostaną zaspokojone zobowiązania przy jednoczesnym zabezpieczeniu majątku (masy sanacyjnej) i gwarancji płynności bieżących należności, co oznacza, że dopóki strony nie znajdą porozumienia najemca zgodnie z prawem musi płacić czynsze na czas pod rygorem umorzenia postępowania.
Czy słusznie rozumiem, że otwarcie postępowania oznacza, że najemcy nie mogą spóźniać się z płatnościami?
JS: Dokładnie tak. Nie jest tajemnicą, że najemcy, zwłaszcza z problemami finansowymi nie płacą na czas. Wynajmujący zatem stają przed wyborem czy utrzymywać takiego najemcę czy nie. Gdy zostają, rośnie ich poziom zadłużenia. Sanacja natomiast stawia granicę i od tej pory najemca zobowiązany jest do regularnych płatności. Kolejne zadłużenie nie wchodzi w grę.
Do czasu gdy nie skorzysta z prawa odstąpienia od umowy.
JS: Nie we wszystkich rodzajach postępowań restrukturyzacyjnych od umów można odstąpić, a w tych co można nie jest to proces natychmiastowy. Sanacja nie daje prawa do całkowitej swobody działania najemców. Owszem, daje przywileje, ale nie mogą one działać na szkodę wierzycieli.
Bartosz Groele: Odstąpienie od umowy nie jest automatyczne. To proces sądowy – wniosek do sędziego komisarza musi złożyć zarządca (organ), Sędzia Komisarz musi wysłuchać wierzyciela i dopiero decyduje postanowieniem. Co więcej, postanowieniem zaskarżalnym, więc podlegającym kontroli sądowej. Oczywiście, proces sanacji ma służyć głównie dłużnikowi (przy poszanowaniu słusznych praw wierzycieli), więc takie wnioski mogą być uwzględniane, niemniej właśnie granica w zakresie słuszności praw wierzycieli należy upatrywać pola do dyskusji i próby przekonania sądu.
W praktyce wygląda to jednak tak, że jeżeli najemca udowodni, że w danej lokalizacji nie jest możliwym prowadzenie dochodowej działalności, to sąd praktycznie z automatu akceptuje odstąpienie od umowy.
JS: Sąd nie działa z automatu, szczególnie jeśli musi rozstrzygnąć argumentację dłużnika i wierzyciela. Mam wrażenie, że sanacja stała się bezwzględnym i skutecznym narzędziem do szantażu wynajmującego. Podkreślam, że nie jest to prawda, ale wynajmujący nie może być bierny. Nie dotyczy to tylko samego postępowania, ale również oceny przyczyn dlaczego działalność najemcy nie jest dochodowa. W pytaniu stawia Pan tezę, że powodem wyjścia lub obniżki czynszu jest centrum handlowe, ale przecież na sukces lub porażkę przedsiębiorstwa nie składa się tylko jeden element, dlatego z drugiej strony, wyobrażam sobie sytuację, w której wynajmującemu może być na rękę optymalizacja tenant-mixu i zrezygnowanie z najemców, którzy mają słabą historię współpracy.
Kto zatem jest beneficjentem sanacji: najemca czy wynajmujący?
JS: Są nimi oboje. Błędem jest uznawanie sanacji jako narzędzie dłużnika do ucieczki od spłaty. W moim przekonaniu każdy, kto tak podchodzi do tematu właśnie przegrał. Najemcy winni pamiętać, że w Polsce nie ma kultury zakupów na ulicy, a wynajmujący mają często kilkanaście i więcej obiektów w swoim portfolio. Owszem, nic tak nie motywuje do renegocjacji jak postępowanie sanacyjne, jednak biznes a prawo to dwa różne ujęcia. Najemcy muszą rozważyć cele krótko i długoterminowe, biorąc też pod uwagę, że sanacja to nie czarodziejska różdżka, tylko promesa na sukces, dzięki której spłacą swoje długi przy jednoczesnym utrzymaniu biznesu z bieżących przychodów. Zaległe czynsze z dużym prawdopodobieństwem będą stanowić istotną część wierzytelności, zatem w interesie najemców jest negocjować racjonalnie, a nie radykalnie.
Mówi Pani o idealnym modelu win-win. Ale w praktyce trudno o takie idealne rozwiązania. Oto przykład: w chwili wejścia w sanację sieć miała około 30 lokalizacji w centrach handlowych. W jednej trzeciej wypowiedziała skutecznie umowy najmu a w pozostałych otrzymała kilkudziesięcioprocentowe obniżki czynszu. Proszę powiedzieć gdzie w takim przypadku jest korzyść dla wynajmujących?
JS: W tym konkretnym przypadku nie ma żadnej, bo wynajmujący pozwolili na taki scenariusz, popełnili błąd. To, czy jest korzyść czy nie zależy tylko od reakcji wierzyciela. Wierzyciel ma prawo, a nawet obowiązek reagować. Gwarantuję Panu, że mamy tu wiele alternatywnych rozwiązań biznesowych, które prawnie powodują, że najemca zostaje lub moment jego wyjścia z lokalizacji jest oddalony w czasie. Win-win to ideał, ale wypowiedzenie umowy w 1/3 lokalizacji i kilkudziesięcioprocentowa redukcja czynszu jest od tego ideału bardzo odległa. Jeśli najemcy wychodzą z taką propozycją, to wynajmujący mają możliwość obrony i uważam, że powinni to robić, szczególnie gdy są stawiani pod ścianą.
Wynika z tego, że jeśli wynajmujący będzie potrafił zarządzić restrukturyzacjami najemców, to więcej zyska…
JS: Konieczna jest świadomość możliwości, jakie daje ustawa prawo restrukturyzacyjne. Otworzenie postępowania sanacyjnego najemców to skuteczny bat na nich samych. Przewrotnie, skuteczne zarządzanie restrukturyzacjami może mocno przynieść więcej korzyści wynajmującym niż najemcom.
Jakie to korzyści?
JS: Wspomniane już terminowe płatności, realny nadzór nad realizacją planu restrukturyzacyjnego, zabezpieczenie wierzytelności, a nawet skorzystanie ze statusu wierzyciela pozaukładowego. Należy pamiętać, że sanacja otwiera renegocjacje biznesowe, prawne natomiast pojawiają się gdy strony nie potrafią lub nie chcą się porozumieć. Do tej pory najemcy oceniali obiekty i poszukiwali przesłanek do obniżenia czynszu. Argumenty dotyczyły każdego obszaru: niskiego footfallu, słabego marketingu, pustostanów, kiepskiego tenant-mixu czy nienajlepszej jakości usług. W sanacji role się przynajmniej wyrównują. Wynajmujący może przeanalizować sposób prowadzenia biznesu i w ramach porozumienia wymusić na najemcy prowadzenie sklepu w opcji minimum optymalnej, a nie ekonomicznej. W retailu stosowane są formaty sklepów, od których zależy oferta, standardy obsługi, aktualność konceptów. Tylko obopólne uczciwe spojrzenie na biznes stron może przynieść sukces.
Ale czy takie podejście nie zmienia zakresu działalności centrum i jego wpływu na biznes najemców?
JS: Od tego jak bardzo zmienią się centra zależy dziś ich być albo nie być. Bez wiedzy trudno o podejmowanie trafnych decyzji, natomiast do tej pory wynajmujący nie chcieli znać kulisów prowadzenia sieci, bo zdawali sobie sprawę, że wykraczałoby to poza granice ich kompetencji i jednocześnie kierowało w stronę zmiany modelu biznesowego. Otwarcie się na współodpowiedzialność za biznes to zaproszenie do redefinicji struktury czynszowej, a tego do tej pory, co nie powinno dziwić – wynajmujący nie chcieli.
Czyli współodpowiedzialność za biznes może zmienić bieg postępowania na korzyść wynajmujących?
JS: Na pewno może wzmocnić pozycje wynajmujących w negocjacjach. Najemcy nie chcą renegocjować warunków, jeśli lokalizacja jest rentowna. Problem polega na tym, że na rentowności składa się bardzo wiele czynników, do których na tym poziomie współpracy – wynajmujący nie mają dostępu. Gdyby mieli wiedzę, mogliby skutecznie negocjować, zwłaszcza w postępowaniu sanacyjnym. Nie wolno zapominać, kto zgodnie z prawem jest uprzywilejowany w układzie dłużnik-wierzyciel.
BG: To właśnie jest to pole definiowane jako słuszny interes wierzycieli jaki honoruje całość regulacji czy „ważny interes drugiej strony”, jak stanowi sam przepis art. 298 pr. restr. Co ważne – pamiętajmy, że instrument w zakresie tzw. prawa opcji ma również wynajmujący. Zgodnie z art. 298 ust. 5 pr. restr. „druga strona umowy” – czytaj wynajmujący – może również wystąpić z wnioskiem o wyrażenie stanowiska przez zarządcę, czyli zajęcie stanowiska czy będzie od umowy odstępował czy nie. Na decyzję ma 2 tygodnie, jak się nie zdecyduje na odstąpienie w tym okresie, to zarządca traci to uprawnienie w sanacji. Z praktycznej perspektywy gdybym reprezentował interes wynajmującego wierzyciela, to rekomendowałbym takie działanie celem (pomijając elementy strategii procesowej) eliminacji stanu niepewności.
We wszelkich raportach i publikacjach czytamy, że sanacja trwa nie dłużej niż rok…
JS: To zależy od złożoności postępowania i jego rodzaju. Sanacja nie musi trwać rok. Znamy dobrze przypadek spółki, która jest w postępowaniu sanacyjnym ponad 5 lat, inna ponad 2. Prawo restrukturyzacyjne to stosunkowo nowa gałąź, z krótką i dość ubogą historią. Można zaryzykować twierdzeniem, że wszyscy uczą się postępowania, a każde case study to praktyka, która buduje interpretacje, co może wydłużać i wydłuża proces.
Podsumowując, sanacja najemcy nie oznacza, że wynajmujący znajduje się w sytuacji patowej, a wręcz przeciwnie – stwarza możliwości negocjacji, poprawienia cashflow oraz standardów najemcy?
JS: Tak. Pod warunkiem, że nie jest traktowana tylko i wyłącznie jak rozwiązanie prawne, ale jak pochodna biznesu i prawa. Dotyczy zarówno dłużnika, jak i wierzyciela. Dłużnik sanuje, ale to wierzyciel ocenia, weryfikuje, zgadza się lub nie na proponowane rozwiązania. Jeśli tak podejdziemy do sanacji, może okazać się, że to wynajmujący mają znacznie więcej argumentów niż najemcy. Świadomi prawa wynajmujący mają solidną podstawę do osiągniecia swoich celów nawet skuteczniej niż poza postępowaniem. Przykładem niech będzie chociaż świadomość odpowiedzialności za zbyt późne złożony wniosek restrukturyzacyjny i co to może oznaczać dla zarządu dłużnika i wierzyciela…
Rozmawiał: Radosław Rybiński – link
Joanna Smolarczyk – specjalizuje się w budowaniu modeli biznesowych w Polsce i zagranicą. Współtworzyła formaty i koncepty retailowe m.in. dla YES Biżuteria, Meble VOX, Triumph, Rage Age czy Bestseller HQ w Danii. W ostatnich latach związana z projektami restrukturyzacyjnymi przedsiębiorstw i reaktywacją wartości nieruchomości komercyjnych. Absolwentka Wyższej Szkoły Um. Społecznych, UAM i Bedfordshire University.
Bartosz Groele – adwokat specjalizujący się w prawie upadłościowym i restrukturyzacyjnym. W latach 2010-2017 Wiceprezes Zarządu Instytutu Allerhanda, Sekretarz Sekcji Prawa Upadłościowego. Wykładowca akademicki i ekspert z bogatym doświadczeniem szkoleń przeprowadzonych z zakresu prawa upadłościowego i prawa restrukturyzacyjnego. Do afiliacji – adw. Bartosz Groele, Tomasik, Groele i Partnerzy, Międzynarodowe Stowarzyszenie Badań nad Restrukturyzacją. Reprezentuje klientów na wszystkich etapach postępowań przedsądowych oraz sądowych, w tym w szczególności w procesach negocjacyjnych, sporach sądowych, a także w toku postępowań restrukturyzacyjnych lub upadłościowych.
