Rok 2020 i 2021 to dla wielu firm zarządzających obiektami komercyjnymi czas transformacji i przyspieszonego wprowadzania rozwiązań, które ze względu na pandemię stały się priorytetowe.
Mowa tu nie tylko o przechodzeniu z tradycyjnego modelu pracy na bardziej elastyczny, ale o holistycznym spojrzeniu na organizacje i użytkowane przez nie budynki.
„ Pandemia przyspieszyła zmiany, które można było zaobserwować już wcześniej, dotyczące zarówno pracy zdalnej, oczekiwań pracowników w zakresie większej elastyczności ze strony pracodawców, jak również konieczności przeanalizowania modelu biznesowego przyjętego przez właścicieli budynków i jeszcze lepszego dopasowania go do oczekiwań najemców. Choć wielu najemców w perspektywie krótkoterminowej wstrzymało się od podejmowania decyzji w odniesieniu do najmu powierzchni, to w wymiarze długofalowym te decyzje będą musiały wreszcie zapaść. Wiele firm zdecyduje się zapewne na model hybrydowy, a więc połączenie tradycyjnego najmu z komponentem elastycznym, w odpowiedzi na obserwowaną dziś dużą nieprzewidywalność cykli biznesowych.” – mówi Monika Rajska-Wolińska, partner zarządzająca Colliers International w Polsce (https://www.rp.pl/Komercyjne/312199993-Nieruchomosc-jako-usluga.html)
Real estate as a service
Koncept real estate as a service nie jest nowy, ale ze względu na pandemię dodatkowo zyskał na znaczeniu. Do tej pory istota nieruchomości polegała na tym, że ona po prostu istniała, zbudowana w określonej lokalizacji. Obecnie coraz ważniejsza staje się warstwa usługowa, którą w oparciu o dane nieruchomości można zbudować. Firmy z sektora Proptech są w stanie dużo lepiej i efektywniej wykorzystać dane dotyczące potrzeb i zachowań użytkowników, monetyzując dane i rozwijając model biznesowy oparty na usługach, a nie zakotwiczony tylko w nieruchomości jako takiej, i wynajmie jej powierzchni.
Ta zmiana jest wspierana przez szybką cyfryzację oraz rozwój wspólnych modeli biznesowych i modeli biznesowych na żądanie.
Konsumenci pokolenia Millenialsów i pokolenia Z mają zdecydowanie inne postawy, potrzeby, ścieżki życia i oczekiwania niż poprzednie pokolenia: w szczególności własność jest dla nich mniej ważna, a doświadczenia mają wyższy priorytet.
Co więcej, nowa generacja firm CRE na świecie dostrzegła te nowe możliwości ekonomiczne i obecnie świadczy usługi, takie jak: przestrzenie coworkingowe, cohousing z udogodnieniami podobnymi do hoteli, magazynowanie na żądanie i przestrzeń pop-up dla sprzedawców detalicznych.
Czy nieruchomości komercyjne są gotowe na taką rewolucję?
Nieruchomości są słusznie uważane za inwestycję długoterminową, ze zobowiązaniami związanymi z dziesięcioleciami, a nie z latami.
Pytanie główne brzmi: czy ten sektor jest gotowy na taką rewolucyjną transformację?
Na zmianę modelu opartego na aktywach stacjonarnych i długoterminowych na model – hybrydowy lub całkowicie usługowy, w którym kluczowe jest tworzenie wartości aktywów poprzez ciągłe dostarczanie nowych udogodnień i szybkie przewidywanie zmieniających się gustów i potrzeb klientów? W tym nowym modelu najemcy budynku stają się abonentami zamiast najemcami, a firmy zajmujące się nieruchomościami komercyjnymi (CRE) tworzą wartość poprzez:
1/ Regularne rozwijanie i szybkie dostosowywanie usług najbardziej cenionych przez użytkowników budynków.
2 / Wykorzystanie usług jako wyróżnika na rynku, wzmacniającego wizerunek marki obiektu. (Obiekty hotelowe od dawna podążają za tym modelem, wyróżniając się designem, restauracjami, a nawet kosmetykami.)
3/ Zarabianie na wspólnych, klubowych udogodnieniach dla użytkowników, co daje możliwość nie tylko dywersyfikacji strumieni przychodów, ale również możliwość wykorzystania ich do wyższych czynszów.
4/ Rozszerzanie lub polepszania usług w oparciu o technologie i partnerstwo z innymi dostawcami biznesowymi, by świadomie ewoluować z rynkiem i strategicznie rozwijać modele biznesowe.
„Teraz na rynku aktywów nieruchomości komercyjnych jesteśmy świadkami przejścia podobnego do rewolucji w branży oprogramowania. Z dyskietek z upgradem systemu przechodzimy błyskawicznie do rozwiązań w chmurze – mówi Paweł Paluchowski, prezes VARSEDGE i Hawe Telekom – Wykorzystanie technologii do dynamicznego zarządzanie aktywami, stałe tworzenie nowych strumieni w modelu usługowym to nie przyszłość, to już nowa normalność”.
Wyzwania dla finansistów i inwestorów
Przejście na nieruchomości jako usługę ma swój historyczny precedens w branży hotelarskiej, który stanowi wzór, w jaki sposób właściciele nieruchomości i operatorzy mogą sprzedawać usługi i doświadczenia. Nowy model szybko zyskuje popularność w niektórych częściach świata. Ponadto platformy inwestycyjne oparte na blockchain mogą sprzyjać kreatywności, ułatwiając małym inwestorom udział w innowacyjnych projektach nieruchomościowych, które obejmują model usługowy.
Modele usługowe mogą jednak okazać się trudne w przypadku istniejących metod wyceny. Inwestorzy długoterminowi, których przyciągnął długotrwały i przewidywalny zwrot z nieruchomości, mogą obawiać się ryzyka najmu krótkoterminowego i szans stwarzanych przez ten model biznesowy. Jednak firmy, które chcę być pionierami i efektywnie zarabiać w przyszłości, nie mają wyboru. Model nieruchomości jako usługi staje się coraz bardziej rozpowszechniony, a sektor nieruchomości komercyjnych będzie musiał wprowadzać innowacje szybciej niż w przeszłości. Podobnie jak w innych branżach, rentowność i sukces będą zależeć od lepszego wykorzystania danych, zrozumienia klientów i szybkiego działania w celu wykorzystania zmieniających się warunków.
„Trzeba na te zmiany patrzeć jak na wektory antykruchości, bo cytując N.N. Taleba – dzięki nim potencjał zysków może być wyższy od potencjału strat. Ostatecznie ta rewolucja może tylko zwiększyć odporność i rentowność sektora nieruchomości komercyjnych”. – Paweł Paluchowski.
